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[Q&A]혼란스러운 전세대출 규제…집있으면 대출 못 받나
[Q&A]혼란스러운 전세대출 규제…집있으면 대출 못 받나
  • 바른경제
  • 승인 2020.06.20 07:32
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정옥주 기자 = 최근 정부가 내놓은 '6·17 부동산 대책' 발표 이후 시장에서 혼란이 일고 있다.

20일 금융권에 따르면 정부가 이번 대책을 통해 전세대출 규제 대상을 대폭 확대하면서 어떤 경우에 대출을 받을 수 있고, 없는 지를 놓고 문의가 쇄도하고 있다.

지난 17일 정부가 내놓은 '주택시장 안정을 위한 관리방안'은 전세대출 보증 제한 대상에 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우를 추가한 것이 핵심이다. 규제 대상을 종전 '시가 9억원 초과 주택 보유자'에서 '3억원 초과 아파트 구입자'로 넓힌 것이다.

최근 집값 상승을 주도하고 있는 갭투자(전세 낀 주택 매입)를 전면 차단하기 위한 강력 처방이다.이에 따라 규제 시행일 이후인 다음달 중순부터 전국 48곳의 투기지역과 투기과열지구에서 3억원이 넘는 아파트를 사면 전세대출을 받을 수 없다. 만약 구입하면, 전세대출은 즉시 회수된다.

이밖에 규제지역에서 주택담보대출(주담대)을 받는 경우에 대한 전입과 처분 요건도 대폭 강화했다.

현재는 무주택자가 투기지역·투기과열지구에서 시가 9억원이 넘는 집을 사기 위해 주담대를 받으면, 1년 내 전입(조정대상지역은 2년)해야 한다. 그러나 앞으로는 전 규제지역에서 주담대를 받으면 주택가격과 관계없이 6개월내 전입해야 한다. 1주택자들은 6개월내 기존주택을 처분하고, 신규주택에 전입해야 한다.

1주택자의 전세대출 보증 한도도 2억원으로 축소된다. 현재 수도권 4억원, 지방 3억2000만원인 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 보증한도를 1주택자에 한해 주택금융공사 수준인 2억원으로 낮춘다. 금융위는 사적 보증기관인 SGI서울보증에도 한도 축소에 협조할 것을 요청한다는 방침이다.

다음은 부동산 커뮤니티 등에 많이 올라온 질문들을 뽑아 금융위원회 관계자와 문답 형식으로 정리해봤다.

-투기과열지구에 시가 7억원 상당의 아파트를 보유 중이다. 그런데 서울로 발령이 나면서 내년 초엔 전셋집을 구해야 하는데 전세대출을 받을 수 있나.

"이번 6·17대책은 3억원 초과 아파트를 신규로 구입한 사람을 대상으로 하는 것이다. 기존 9억원 미만 주택을 보유자는 규제 대상이 아니라 가능하다. 다만 대출을 연장하는 시점에 집값이 9억원을 넘지 않아야 한다."

-15억원 이상 고가주택을 지난해 10월 매수했고, 같은 달 전세대출을 받아 현재 다른 주택에서 전세살이를 하고 있다. 이 경우에도 전세대출 만기 연장이 가능할까.

"이 사례는 지난해 12.16 대책 이전에 집 구입과 전세대출이 모두 일어난 경과조치 대상이다. 따라서 현재 전세대출의 증액이나 전셋집 이전이 없이 기간만 연장하는 것은 가능하다."

-지난해 투기과열지구에 8억원대 아파트를 전세를 끼고 구입한 1주택자다. 현재 전세대출을 받아 전셋집에서 살고 있는데, 만기연장이 가능할까.

"가능하다. 전세대출 만기 연장이 안 되는 것은 규제 시행일인 오는 7월 중순 이후 투기지역·투기과열지구에서 시가 3억원이 넘는 아파트를 신규 구입한 경우다. 규제 시행 전에 구입한 경우엔 만기 연장이 가능하다. 다만 만기 시점에 집값이 9억원을 초과하면 안된다."

-올 초 전세대출을 받았는데 내년 초 3억원 초과 아파트를 구입할 경우, 전세대출이 즉시 회수되나.

"아니다. 이미 전세대출을 받았고, 구입하는 아파트가 9억원 미만이라면 즉시 회수하진 않는다. 이번 대책은 규제 시행일 이후 새로 전세대출 보증 계약을 맺을 때 적용된다. 다만 전세대출 만기 연장은 안된다."

-그렇다면 규제 시행일 이후 전세대출을 받은 후 3억원이 넘는 아파트를 구입했는데, 구입한 집에 세입자가 있어 당장 입주할 수가 없으면 어떻게 되나. 전세대출이 바로 회수되나.

"아니다. 즉시 대출 회수를 하지 않고 예외로 인정해준다. 다만 전세대출 만기와 세입자의 전세계약 만기 중 더 빠른 날을 기준으로 회수를 유예한다. 예컨대 올해 10월 전세대출을 오는 2022년 10월 만기조건으로 받은 뒤 내년 1월 투기과열지구 3억원이 넘는 집을 구입하더라도, 세입자의 전세계약 만기가 내년 10월까지라면 그때까진 회수를 유예해준다."

-올 초 투기과열지구에 5억원대 아파트를 전세를 끼고 구입했다. 지금 전세로 살고 있는 집에서 살다가 4년 후쯤 구입해 놓은 아파트로 들어가려고 하는데, 현 집주인이 전세금을 올릴 경우 전세대출을 받을 수 있나. 현재 전세대출을 받은 것은 없다.

"가능하다. 규제 시행일인 7월 중순 이전에 아파트를 구입했다면 전세대출을 받을 수 있다. 다만 이 역시도 전세대출을 받으려는 시점에 보유한 아파트가 9억원을 넘어가면 안된다."

-이번 6·17대책으로 투기과열지구로 지정된 지역의 아파트를 구입하기로 했고 계약금까지 냈다. 오는 10월까지 잔금을 치러야 하는데 이번 대책으로 아파트를 구입한 지역의 주택담보인정비율(LTV)가 기존 70%에서 40%로 대폭 낮아졌는데 잔금을 어찌 치러야 할까.

"70%까지 받을 수 있다. 신규 규제지역으로 포함된 곳의 효력 발생일은 올해 6월19일부터로, 그 전에 계약을 했고 계약금도 이미 냈기 때문에 기존 70%가 적용된다."

-전세대출 제한 규제 적용의 예외 조치는 없나.

"지난해 12·16 대책 등 종전의 규제사례에서 인정된 불가피한 실수요 등에 대해서는 극히 예외적인 범위 내에서 인정할 계획이다. ▲직장이동·자녀교육·부모봉양 등 실수요 목적 ▲시·군간 이동할 경우(서울시·광역시 내 이동은 불인정) ▲전셋집과 구입주택 모두에서 전세 실거주할 경우 등이다."

-규제 위반으로 대출회수 조치가 이뤄진 경우 추가 불이익이 있나.

"이번 규제 위반으로 대출회수 조치(기한이익 상실)가 이뤄진 차주는 전세대출 원리금 상환의무가 발생하고, 연체정보 등록, 연체이자 등 불이익을 부과한다. 또 향후 3년간 주택관련 대출 이용을 제한한다."

-이번에 규제지역으로 신규 지정되는 지역의 경우 언제부터 해당 규제지역의 대출규제가 적용되는지.

"규제지역 신규 지정 효력발생일인 올해 6월19일부터 바로 적용된다. 다만 6월18일까지 금융회사에 대출 신청을 완료한 차주 등의 경우 규제지역 신규 지정 이전의 규제가 적용된다."

-이번에 새로 투기과열지구로 지정된 지역의 15억원 초과 아파트 담보대출은 언제부터 금지되나.

"규제지역 지정 효력발생일인 올해 6월19일부터 주택구입목적 주택담보대출과 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 금지된다. 다만, 임차인 보호를 위해 6월18일까지 취득(매매계약 포함)한 주택을 담보로 하는 임차보증금 반환 목적 주택담보대출은 허용한다."
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[서울=뉴시스]